房产租赁合同类型辨析 | 产权式商铺交易模式

编者按：

本文主要阐述了房地产租赁合同的合同类型分析，包括：

租赁与用益物权合同

租赁与使用权转让合同

房地产租赁及承包经营

房地产租赁与合作经营

房地产租赁(允许转租)和房地产委托管理

一、租赁与用益物权类合同

1.租赁与部分用益物权合同为接近型。

租赁是获得他人资产使用和收益的权利。用益物权是占有他人所有房地产或者房地产使用和收益的权利，可见有些类似。

另一方面，租赁没有获得物权，这与使用物权的性质大不相同。因此，可以说，租赁合同是一种接近关系，其性质与某些使用物权合同不同，但在某些特定场景下，其权利和义务接近。

如果用户打算获得用益物权，律师当然应该选择用益物权合同，但在这种情况下，律师应该首先判断目的是否可以实现。由于物权法律，物权的设立和转让模式有限。

如果你不能获得有用的物权，你应该考虑租赁合同，但此时你需要考虑它是否能满足双方的需要，特别是租赁不能超过20年。

常用物权合同

2.租赁合同和居住合同的选择。

一般来说，居住权设立合同和租赁合同属于不同的类型，权利和义务不同，一种是设立财产权利，另一种是设立债权。但在特定的具体情况下，两者的权利和义务将被接近，并成为接近。例如，对于长期的住房租赁，从承租人的角度来看，律师可以完全建议签订居住权合同。这样，设立有用的财产权比租赁合同更有效，可以限制超过20年。

3.租赁合同和地役权合同的选择。

两者的性质非常不同，一般不会混淆。只有当两个房地产相邻或相似，一方需要使用另一方的房地产时，才能涉及地役权。

如果地役权役权的，从需役地一方的角度，最适合按照地役权合同办理登记，地役权作为物权更有保障。如果对方不同意，应考虑租赁。

4.农村土地利用对应几种合同类型。

假设一个非村人(集体经济组织成员以外的人)想在村里使用一块土地，有以下三种模式，对应不同类型的合同:

第一种模式：农村土地承包经营。

此时，根据《农村土地承包法》和《土地管理法》确定土地承包经营权（用益物权）的设立期限。

（请注意，在一些文章甚至法律法规中，这种非家庭承包产生的土地承包经营权称为土地经营权，与第二种模式中的土地经营权混淆。但它实际上是不同的。

请注意，该交易只适用于非基本农业用地和其他不适合家庭承包的农村土地。集体经济组织成员以外的基本农业用地不能取得土地承包经营权。

第二种模式：土地经营权的转让。

当土地承包经营权保持不变时，土地经营权可以转让，包括分包、租赁、股份、信托等。在这种情况下，关于土地经营权的性质是否属于有益物权存在争议。当土地经营权通过租赁、分包等转让方式获得时，目前尚不清楚租赁期限不超过20年。如果双方想突破20年最长租赁期限的限制，不建议采用土地经营权租赁合同的名称，但建议采用类似土地经营权转让合同或土地经营权分包合同的名称。

五年以上的土地经营权可以登记，登记后可以对抗第三人。

第三种模式：土地租赁。

法律不禁止农村土地出租，但不得擅自改变用途。

在这种情况下，用益物权的设立或转让不得超过20年。

在实践中，上述第2、3种模式实际上会因合同类型、表达混乱，从承租人（受让人）的角度来看，最佳准确性为土地经营权转让合同和登记，期限超过20年，土地经营权比一般承租人的权利更有保障。

二、租赁与使用权转让类合同

用益物权转让，与租赁合同无实质性关系，不受《合同编》、《租赁合同》一章的规定调整。物权的期限取决于相应的法律规定，不受租赁期限不超过20年的限制。

在房地产和土地的销售或转让中，往往会出现物权转让受到限制，改为所谓的使用权转让合同的做法。如果这种物权转让本身是非法和无效的，那么这种使用权转让合同也可能被视为事实上的物权转让合同，也可能被视为实际租赁合同，不超过20年。

事实上，租赁只不过是物权不转让的交易模式，只提供给承租人，所以不涉及物权转让的使用权转让合同本质上是租赁。但在具体情况下，** 可能不认定为租赁，使用权转让合同合法有效，甚至可能允许使用权转让超过20年。-以下产权商店交易模式可供参考。

资料：产权式商铺交易模式简析

产权店是指分离店铺所有权和经营权的房地产经营模式，即开发商在自己或委托专业经营公司统一经营前将开业店分割出售，投资者有权定期收取回报。其特点是产权分散、管理、投资和租赁。

一、产权店中的产权

所谓产权店的产权其实是一个容易误导人的术语。因为在实践中，买方购买的产权店有以下情况:

1.商铺可取得房地产登记证。

此时的交易模式其实是商品房买卖，只是这个商品房只是一家商店。

2.商铺不能取得房产登记证书。

此时，买方购买的商店可能有两种情况：第一种是概念分割形式，商店不分为四个区域，只是虚拟分割的区域概念，第二种是物理分割形式，虽然商店也是一个开放的空间，但透明玻璃、模板和其他物理分离或没有间隔，但采用点地标来确定四个。[2]但两者都无法获得财产登记证书。

此时的产权并非法律意义上的不动产产权，因此又称虚拟产权店。

当然，对于整个房地产物业，开发商有合法的土地使用权和房屋产权，但不能登记单个出售的商店。

二、无法取得房产登记证的店铺买卖模式简析

如果买方只获得虚拟产权，实际上相当于获得商店的使用权或类似权益，因此本质上接近租赁。那么，你能获得20年以上的商店使用权吗？也就是说，租赁不得超过20年可以不受限制吗？

这个问题很难回答。在实践中，这种所谓的产权店交易模式往往是销售 租赁/回租的租赁合同，不再是单一的合同关系，还涉及是否违反房地产行业的相关法律法规和非法融资。

如果只看虚拟产权转让合同本身，只要不违反相关法律法规，就应该是合法有效的合同。至于20多年店铺使用权，** 可能不适用租赁合同不超过20年或不超过20年的规定，因此20年以上的使用权转让无效。

以上虚拟产权店铺转让的交易模式告诉我们，在具体场景中有时很难区分标的物的租赁或标的物使用权转让，给律师一定的选择空间。

三、房地产租赁及承包经营

1.两者的主要区别。

两者的区别主要在于目标的不同。承包经营下的目标不仅是房屋使用权，也就是说，发包人向承包人提供营业执照、资质、生产经营配套设施等其他资源，或发包人不仅提供硬件。

发包人仅提供房地产、设备设施的使用权，承包人以自己的名义使用、经营的，应当是租赁合同。

2.在某些情况下，承包经营合同或租赁合同的影响不大。

在这种情况下，承包商应以自己的名义经营。例如，甲方将停车场交给乙方承包经营，乙方承担损益，并向甲方支付最低承包费。合同期限约定为五年。

事实上，在这种情况下，使用停车场租赁合同也是可以的。只要权利义务明确约定，双方就没有实质性差异。

3.注意合同经营的合法性。

承包经营涉及资质、营业执照转让、关联的，涉嫌违法。

4.很少使用企业租赁经营的模式和表述。

根据《全民所有制小工业企业租赁经营暂行条例》等几项老规定，仍存在企业租赁经营模式，与企业承包经营基本相似。然而，这种模式现在很少使用，只适用于全民所有制企业，几乎已经成为一个历史术语。这种企业租赁经营合同与租赁合同无关。

四、房地产租赁与合作经营

如果房东只提供房屋使用权，收取固定收入，则是典型的租赁。

如果房东只提供房屋使用权，收入将按用户收入的一定比例收取（如用户商店月收入的20%），即浮动收入。事实上，只有不同的租金计算方法，本质仍然是租赁。-但在这种情况下，双方签订的合同可能是合资合同。

如果房东不仅提供房屋使用权，还提供一些其他资源，如出纳系统、品牌宣传等，按用户收入的一定比例收取回报。这种关系接近合资企业或合作企业。

从租赁到合资企业和合作经营之间没有完全的分离线。除非有特殊违法行为，否则租赁合法，合资企业和合作经营也合法，可以根据实际交易模式进行选择。提供房屋使用权的，从房东的角度选择租赁更简单，风险更小；选择合资企业和合作的，需要明确约定投资、利益分配和风险负担，第三方可以要求合资企业和合作伙伴承担连带责任。

一方面，购物中心和供应商可以是典型的。商场与供应商之间的典型模式包括租赁、合资（合作经营）、代销等。

五、房地产租赁(允许转租)和房地产委托管理

房地产租赁（A租给B，允许B转租）和房地产委托管理（即房地产委托B管理，B支付收入，B租赁收入），虽然两种模式对应的合同关系性质非常不同（一种是租赁，一种是委托），但实际效果实际上是相似的。所以有一个灵活的选择空间。

实际上，房地产委托管理模式主要由专业运营公司采用，在商业运营、物业管理和房地产维护方面有丰富的经验，目标一般为公寓。

此外，如果委托管理期限超过20年，则不能选择租赁，只能委托管理。

从房东的角度来看，这两种模式都是可以接受的，但在房地产委托管理模式，必须明确最低收入，即合同中应有类似的协议：无论受托人的实际收入如何，是否收到租金，都不影响向房东（委托人）支付收入；受托人与承租人和第三人的争议由受托人承担。

[1]罗鹏：《分割产权商店买方权益保护论》，四川大学硕士毕业论文，来源：知网。

[2]陈晓雷:2007年05期《黑龙江省政法管理干部学院学报》《统一经营模式下产权店法律问题》。